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一線城市30傢銀行提供利率優惠 9折或是底限
每經記者 王傑 發自北京
9月30日，中國人民銀行、中國銀監會聯合下發瞭《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱"9·30房貸新政")，內容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中，最受購房者關註的"貸清不認房"、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施，被業內視為大尺度房貸政策"松綁"。
今日，"9·30房貸新政"剛好足月，而新政在各地的執行情況如何？對樓市銷售有怎樣的促進效果？房企在這一個月來，銷售情況及未來定價策略會怎樣？為弄清這一系列問題，《每日經濟新聞》推出《房貸新政"月考成績單"》報道，力圖為購房者及投資者提供有意義的參考。
10月30日，央行頒佈的"9·30房貸新政"足月，市場也有瞭一定程度的回暖。
中原地產首席分析師張大偉認為，9月30日央行松綁房貸政策後，各地樓市成交情況相比9月都有不同程度的升溫。從整體效果看，這一政策將會提振市場信心，止跌已經明確，但反彈的幅度依然要看後續房貸釋放情況。
陽光100置業集團常務副總裁范小沖在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，"9·30房貸新政"落地對市場恢復信心有好處，但觀望情緒依然濃厚，因為7折利率並沒有實現，雖然目前限購、限貸都放開，但大多數房企都完不成年度銷售目標，還處於以價換量的過程中。
成交量上升價格未漲
"9·30房貸新政"發佈後，中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農業銀行等多傢大型銀行跟進響應，對樓市起到提振信心的作用。
中原地產研究中心提供的統計數據顯示，上周(10月20日～26日，下同)，54個城市合計簽約56215套，已經連續4周上漲，其中一線城市成交達到1萬套以上，也是2014年來的最高數據。
不過，成交價格並沒有上漲。以北京為例，上周新建商品住宅成交2989套，環比上漲36.42%，同比上漲28.61%，成交均價為21873元/平方米，環比下降5.13%。
張大偉表示，信貸額度將是對"9·30房貸新政"的最大影響因素。如果不增加額度，在改善型需求進入市場後搶用額度，可能會讓年底的額度非常緊張。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，央行救市政策等於給疲軟的樓市註入瞭強心劑，但是，從政策出臺、政策執行，再到政策效應釋放，是有一定時間滯後的。
張大偉認為，因為庫存的積壓去化時間較長，而且信貸的供給量也不會超過2012年，樓市整體供應增加，而需求也將受到房貸政策的松綁釋放，四季度市場的成交量值得期待。預計四季度房價依然以平穩為主，繼續下調的可能性降低，但因為庫存等原因，短期上漲的空間也不大。
銀行房貸優惠力度加大
在線金融搜索平臺 "融360"《2014年中國房貸市場10月報告》顯示，雖然僅約三成銀行落實央行"9·30房貸新政"，但10月份房貸市場相比9月變化明顯，房貸環境大幅寬松。盡管新政中提到的"最低7折優惠"並沒有如願出現，但是多傢銀行重新推出久違的優惠利率，這也使得本月銀行優惠利率占比飆升，創開年以來的新高。
融360統計顯示，房貸優惠利率主要集中在北上廣深一線城市。在提供優惠利率的53傢銀行中，北上廣深占30傢，其餘23傢分佈在天津、杭州、成都、長沙、西安和青島等10個熱點二三線城市。從優惠力度細分，有24傢銀行提供9.5折以下優惠利率，但無一例外地含有附加條件，非中低收入人群所能輕易享受。
融360分析認為，隨著房貸新政的進一步落實，預計未來幾個月，信貸政策還將繼續放寬，但幅度較為有限，9折優惠或是底限。
&彰化貸款台中房屋信貸貸款信貸年息emsp;"偉嘉安捷"的研究報告指出，"9·30房貸新政"出臺後，首套房認定標準的放松，扭轉瞭不少購房者的心理預期。從銀行執行情況來看，目前北京地區各傢銀行紛紛開始執行首套房貸新規，房貸利率方面，各傢銀行的首套房貸利率水平與政策頒佈之前並無明顯變化，最低優惠利率仍然為9折。
《每日經濟新聞》記者查閱瞭融360網站，上海部分商業銀行方面，民生銀行規定，近3個月內金融資產超過500萬元的客戶可以享受8.5折利率；華夏銀行則規定，優質客戶可享受9.2折利率優惠；而工商銀行、北京銀行還是保持基準利率的水平。
廣州的執行情況為，匯豐銀行允許首套房貸款利率低至9折，招商銀行明確瞭認貸不認房的政策，首套利率最低9.5折。工商銀行則實行新房最低是基準利率。
對於深圳而言，匯豐銀行支持多幣種，提供多種還款方式。貸款160萬元以上9.4折，160萬元以下9.6折。而中國銀行則提供瞭9.7折，即6.35%的按揭利率。
嚴躍進表示，從目前4個一線城市商業銀行房貸優惠的做法看，優惠程度確實有所加大，而且基本上各傢商業銀行都有優惠動作。但是，此類優惠往往附有苛刻條件，比如資產規模，或者要指定的房源才適用。
效果篇
10月一線城市已成交土地22宗 標桿房企積極入市
每經記者 尚希 發自北京
房貸新政迅速發酵的一個月內，土地市場的升溫跡象愈發明顯。
根據中原地產市場研究部統計數據，截至本月23日，10月份一線城市共成交土地22宗，合計成交規劃建築面積234.96萬平方米。22宗土地成交樓面均價達到瞭9787.5元/平方米，僅低於今年1月的水平，創近半年的最高點。
土地市場成交均價攀升的背後，開發商拿地的熱情在逐漸高漲。"我們會好好把握最後兩個月的拿地關鍵期，同時我們也發現招拍掛市場的拿地成本依然很高，會考慮收購合適的地塊。"北京一傢房企負責人對《每日經濟新聞》記者說道。
北京年內土地出讓金漲逾四成
10月28日，位於北京西南四環外豐臺區長辛店張郭莊兩地塊出讓，包括保利首開聯合體、金隅房地聯合體、招商華潤聯合體、天恒金地聯合體以及萬年基業等多傢房企悉數到場，參與競拍。
其中張郭莊A地塊共吸引4傢房企參與，經過40輪競拍後，金隅房地聯合體以25.65億元，並配建36200平方米限價房競得，溢價率35%。張郭莊B地塊吸引瞭5傢房企參與，經過38輪競拍後，同樣是金隅房地聯合體以18.25億元，並配建27800平方米限價房收入囊中，溢價率為35.2%。
"對比目前區域內在售的商品房，均價一般在2.5萬～3萬元，可以發現土地價格已經接近目前的市場售價。"參與競拍的一位房企代表對《每日經濟新聞》記者表示，目前北京土地成交價格依然維持在高位，但相比三四線城市的風險，房企更願意選擇一線城市。
根據鏈傢地產市場研究部統計，截至10月28日，北京市年內已出讓各類土地132宗，規劃建築面積1557.2萬平方米，較去年同期減少6.8%，土地出讓金總額達到1781.6億元，較去年同期大幅上漲43.7%。其中居住類建設用地達到589.6公頃，僅完成2014年供地計劃的35.7%。
"總體來看目前住宅市場整體向好，這也讓各大房企拿地的信心有所上升。"鏈傢地產市場研究部張旭告訴《每日經濟新聞》記者，房企拿地的積極性與市場預期緊密相關，"9·30房貸新政"出臺後，市場築底特征明顯，轉暖跡象出現，這在一定程度上提高瞭房企拿地的積極性。
一二線城市土地市場升溫
不僅在北京，受到房貸新政的影響，國內一二線城市都出現瞭土地升溫的跡象。同時，地方政府推地的熱情有增無減。
10月22日，南京河西城東兩幅住宅地一天拍出51億元，兩宗地共吸引瞭包括"招保萬金"、遠洋、綠城等在內的17傢房企參與。最終，上海建工經過26輪競價，以總價31億元將河西G52地塊收入囊中，折合樓面價13821元/平方米；而城東G53地塊則20億元"花落"五礦，溢價率達33%。隨後，南京又在10月28日推出7宗新地塊。
廣州市國土局在10月25日，以約87億元掛出白雲區華南快速路紅雲塗料化工廠、棠槎路穗花水泥廠等共4塊土地。
10月29日，廈門再曝單價地王，經過52輪的競拍後，海爾海投以22.8億元奪得海滄馬鑾灣地塊，樓面價為15228元/平方米，溢價率達到79.5%。
"一線城市土地市場整體成交依然活躍。今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。"中原地產首席分析師張大偉對 《每日經濟新聞》記者表示。
值得註意的是，伴隨著土地市場的升溫，標桿房企拿地的腳步也在加快。今年10月以來，20大標桿房企中，萬科、保利、首開、萬達都有拿地。從9月開始，包括萬科、遠洋等已連續多次出手拿地。
張大偉表示，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業將有所增加，"拿地節奏可以看出企業對市場的判斷，特別是房貸松綁對房企去庫存非常有利，後續房企可能再次進入土地市場。"
相關鏈接
10月北京二手房網簽有望達2萬套
每經記者 王傑 發自北京
受"9·30房貸新政"的影響，二手房市場也開始回暖。
中原地產提供給《每日經濟新聞》記者的統計數據顯示，10月27日，北京二手房單日網簽成交達到632套的年內最高，預計最後幾天還將創造新高。
中原地產首席分析師張大偉表示，北京網簽數據滯後於實際成交至少15天以上，這使得實際二手房成交量已突破15000套，10月全月有望達到2萬套的高點。
張大偉表示，價格下降、各地松綁限購政策、房貸逐漸放松，這三個因素影響瞭北京等一線城市購房者的心理，在害怕再次踏空的心理下，部分需求已經開始入市。
鏈傢地產團結湖區域的一名經紀人告訴《每日經濟新聞》記者，目前"9·30房貸新政"落地後，換房率較高，市場上出現大量房源，所以最近二手房成交量高，但價格基本沒有變化，二手房的議價空間在收窄。
根據鏈傢地產市場研究部統計，10月第四周，北京市二手住宅成交價格為27892元/平方米，較此前一周下降0.9%。10月第四周成交房源議價空間為2.4%，較前一周下降0.2個百分點，議價幅度再次收窄。新增房源掛牌價較前一周上漲1.4%。庫存房源中，下調報價的房源占比為73.8%，該數據已連續3周低於80%，而房貸新政出臺前，此數據一直保持在80%以上。
根據鏈傢地產市場研究部統計，10月1日～26日，北京市二手住宅網簽量為5371套，較上月同期減少29.6%。而鏈傢地產內部成交數據顯示，截至26日，鏈傢成交量較上月同期增長1倍。房貸新政的出臺給市場帶來的變化顯而易見，預計未來一段時間內還將產生一定影響。
鏈傢地產市場研究部張旭表示，從數據可以看出，250萬元以下的低總價房源成交占比在10月份出現明顯下降，而250萬元以上各檔位房源成交占比均有一定程度的上升，尤其是250萬～400萬元檔位的房源成交占比增幅較大。這在一定程度上可以說明，改善型需求客戶正逐漸增多。
多位受訪的業內人士均表示，"9·30房貸新政"利好首改人群。但有業內人士分析，目前從利率上計算，"賣舊房換新房"並不是最佳時機。
"偉嘉安捷"觀察發現，目前在改善置業尤其是首次改善的置業升級人群裡，有大約30%的購房者想利用提前還貸的方式，結清名下房屋的貸款。然而在整體改善置業人群中，原住房享受利率折扣優惠較大的，以及利用等額本金還款的購房人群，並不適合進行提前還貸。
房企篇
"認貸不認房"釋放改善型需求 房企寄望高端項目沖刺
每經記者 尚希 發自北京
"9·30房貸新政"猶如一道分水嶺，將樓市的陰晴兩季分隔開來。從目前房企已經公佈的前三季度業績來看，並不靚麗，而房貸新政的到來又能否為房企年底沖刺註入一針強心劑？
"雖然目前市場回暖跡象明顯，但就新房市場來說，房企依然著力以價換量加速庫存去化。"北京一傢房企營銷總監對《每日經濟新聞》記者表示。
"央行救市改變瞭市場預期，很多觀望情緒信貸借款是什麼缺錢急用哪裡借錢扭轉，進而加快入市。這促使10月份的銷售規模增加，同時，此前部分城市限購放松，降低瞭入市門檻。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示，從長期看，利率持續下行是一個趨勢，這會對房企銷售業績提振、舒緩去庫存壓力等帶來積極的作用。
任志強：樓市將現"U"型回升
從目前房企交出的 "成績單"來看，前三季度，整體業績情況並不令人滿意。根據Wind數據顯示，目前已有80傢房企披露三季報或預告。已披露三季度數據的房企，1～9月實現營業總收入2642.3億元，同比增長7.38%；實現歸屬母公司股東的凈利潤284.8億元，同比下降9.7%。
以萬科為例，其三季報顯示，公司1～9月實現營業總收入631.4億元，同比下降0.43%；實現歸屬母公司股東的凈利潤64.58億元，同比增長4.84%。第三季度，公司凈利潤同比增幅僅2.80%。1～9月，公司累計實現結算面積554.0萬平方米，結算收入615.8億元，同比分別減少4.6%和1.0%。
首開同信營銷總監洪峰對《每日經濟新聞》記者說，"9·30房貸新政"促使許多原本關註項目的客戶確定瞭購買意向，"很多購房者擔心開發商調價，便下決心購買。"
利好政策會否成為樓市回暖的拐點。在剛剛卸任瞭華遠地產(華遠九都匯)董事長職務的任志強看來，未來樓市的發展將會呈現"U"型。"放開限購和限貸之後，可以明顯看到主要大城市的二手房交易首先開始回暖，因為進行二手房交易的購房者很多都是改善型的，之前被限購和限貸限制，而政策放松以後需求就被釋放。東部沿海地區的信號也表明，銷售回升。"任志強說，從房地產新政策落實情況看，未來房地產市場也隻是底部延長線，再向下的可能性比較小，而如果政策落實得好，就會呈現U字形的回升。
房企定價策略謹慎
新政刺激下，二手房市場出現瞭抬價的情況，但對房企來說，定價策略依然謹慎。
上述房企營銷總監告訴《每日經濟新聞》記者，從目前公司完成銷售目標的情況來看，幾乎與年初的計劃相吻合，但重頭戲依然在第四季度，目前來看，最後兩個月極為關鍵。"所以價格方面不會因為新政而提價，還是會采取積極的符合市場預期的價格策略。"
記者近日走訪瞭北京多個樓盤，發現多數項目均選擇 "平開"，甚至"低開"。值得註意的是，在選擇"以價換量"的同時，高端項目亦成為開發商年底沖刺業績的"利器"。
"對於曾經多次貸過款的高端客戶來說，這個政策是一個非常重要的釋放。"華潤萬橡府營銷負責人秦江對《每日經濟新聞》記者表示，這對市場購買力影響非常大，此前很多高端客戶沒有買房資格，必須把"剛需的房子"賣瞭才有資格買，首套房認定新規執行後，部分高端客戶賣一套房後就湊齊瞭首付款，然後再貸款購房，基本上不需要消耗其現有的存量資金就可以解決改善型購房需求，這無疑將刺激高端項目的成交速度和成交量。
不僅在北京，對於主打高端改善型的開發商而言，限購、限貸松動對其在二線城市佈局的項目也將產生實質利好。方興地產相關人士表示，目前其在杭州、寧波、重慶、青島等城市的新開盤項目均有不錯銷售表現。
對此嚴躍進表示，10月份房企以價換量的策略還在持續，抄底策略在頻繁嘗試，同時改善型購房需求擔憂未來所在的重點區域房價上漲，也會加緊入市。
觀點篇
趙秀池：多數房企難完成年度銷售目標
每經記者 王傑 發自北京
央行頒佈"9·30房貸新政"已足月，在這一利好樓市的政策下，開發商是借機提價還是爭取快速走量？未來的土地市場如何？目前是否是入手買房的好時機？對此，《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者采訪瞭首都經濟貿易大學房地產研究中心主任趙秀池教授。
NBD："9·30房貸新政"落地後，樓市出現回暖跡象，目前的回暖是否可持續？現在是買房的好時機嗎？
趙秀池：樓市走勢的關鍵取決於各地的供求關系，集中瞭較多優質公共資源的一線城市的回暖有望持續。
房地產是國民經濟的晴雨表，伴隨著宏觀經濟周期的波動，房地產市場也會有規律的周期波動。一般，人們會在價位較低時選擇入市。但目前各地房價已在高位，是否是買房好時機，需要從長計議。投資的需求歷來是追漲殺跌，是否買房關鍵要看房價的升幅空間有多大。如果房價的上漲連利息也賺不出的話，則沒有必要進行投資；即使是自住的需求，是買房劃算還是租房換算，也要做理性的分析。
NBD：開發商的普遍銷售策略是什麼？
趙秀池：針對目前的形勢，開發商都普遍采取瞭以價換量的銷售策略。在樓市低迷下，開發商大多對於漲價比較謹慎。
NBD：房貸新政落地後，對房企完成年度銷售目標有何幫助？按照目前的市場狀況，有幾成房企可以完成年度銷售目標？
趙秀池：由於政策的落地需要時間，購房者得到的政策優惠也有所折扣，所以，大多數房企很難在短期內完成年初制定的銷售目標。
NBD：未來土地市場如何，現在是房企拿地的好時機嗎？
趙秀池：房產市場與土地市場是緊密結合在一起的，房產市場的走勢會決定土地市場的走勢。一般開發商對於房產市場有良好的預期，才會有拿地的沖動。拿地時機仍然取決於房產市場未來的走勢。在宏觀經濟軟著陸的背景下，房產市場進入一個平穩發展期，土地市場也將隨之進入一個平穩發展期。
NBD：房貸新政落地後，最利於哪類房企產品去化，房企在未來產品開發上會有哪些變化？
趙秀池：房貸新政主要是體現對首套房的剛需人群與二套房改善型需求人群的支持，對以住宅為主的房企較為有利。房企在未來產品開發上，要與政策導向保持一致，多開發大眾需要的住宅，也要註意產城融合，提供教育、醫療、商業設施等配套完善的多元化地產，為城市提供產業園區等產業支撐。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-30/08082966048.shtml
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