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兩部委出新招房屋套型可以改 土地用途也能變
南都訊
昨日上午，國土資源部、住房城鄉建設部共同公佈瞭《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質和容積率的前提下，可調整戶型。除此還要求，住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
兩部門發佈的通稿稱，去年以來，房地產市場進入調整期，交易量下降，開發投資增速回落，區域性差異加劇。今年的《政府工作報告》要求，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。對此，3月25日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發瞭該《通知》。
兩部委表示，將加大市場秩序和供應實施監督力度，強化房地產開發全過程的聯動監管。對在房地產開發和交易環節中有嚴重違法違規行為的房地產開發企業，以及違反有關資質管理規定的房地產開發企業，國土資源主管部門將根據住房城鄉建設主管部門提供的信息，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買。而對在土地市場中有違法違規行為的房地產開發企業，住房城鄉建設主管部門將依據國土部門提供的信息予以相應處罰;情節嚴重的，依法註銷其資質證書。
《通知》要求，住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃將報同級人民政府審批後實施，並向社會公開。市、縣住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃的完成情況，調整房地產項目的土地用途、改變套型結構等規劃建設條件的情況，及住房開發建設和銷售情況，也將向社會公開。
政策亮點
供地可暫停
住房供應偏多市縣要減少供地
通知要求，各地國土資源、住房城鄉建設主管部門要有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。住房供過於求的，要適當控制2015年住房開發建設規模、進度。對保障性安居工程和棚戶區改造年度任務所需用地應保盡保。對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
套型可以改
在建商品住房允許調整戶型
通知要求，優化住房供應套型，促進用地結構調整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求。
用途可以變
未開發房地產用地可轉型利用
房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用於國傢支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。
棚改房可買
商品住房可作棚改安置房和公共租賃住房房源
通知要求進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產項目用於棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構，並完善配套用地手續。
政策解讀
執行近10年的“9 0 /70”政策正式松動
《通知》一大亮點，是提出優化住房供應套型結構：對於在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型做出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
房地產市場“去行政化”
新華社發文認為，這意味著，2006年以來的“兩個70%”或“90/70”政策正式松動。2006年國務院規定，城市新審批、新開工住房項目，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重，須達到開發建設總面積70%以上;廉租住房、經濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量，不得低於居住用地供應總量70%。
當時的背景是：中小戶型供不應求，難以滿足剛需。該政策已出臺9年，但隨著改善型需求被國傢提得越來越多，2015年全國兩會以“指導”代替“調控”的政策定調的變化，取消“90/70”政策的呼聲日漸強烈。9年後，隨著房地產市場“去行政化”，這一政策開始從全國性樓市調控中逐步退出。
事實上，當年這一硬性規定出臺不久，便在不少城市被房地產開發商、相關部門努力“規避”。“90/70”退出折射著近年來樓市結構的調整及“去行政化”調控轉變。
雖然“90/70”政策對當時的房地產市場結構改變仍起到瞭不小作用，剛需小戶型房源顯著增加，但長期下來，小戶型在樓市存量中整體攀升、積壓。隨著改善型消費持續增加，限購取消、限貸放寬是大勢所趨。
調控政策主導權交給地方政府
《通知》中，這條備受關註：“對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應;住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模”。
但何謂“用地規模過大、住房供求矛盾比較突出”，通知並未給出任何具體的量化標準。
中原地產項目部總經理黃韜認為，此條是“放之四海皆準”的說法，因為文件未有具體指明城市，也沒有列出明確標準，他甚至認為該政策的這項規定“讓地方政府想象空間太大，多此一舉”。
“現在廣州一手樓去庫存的時間是16個月左右，城區郊區又大不一樣”。黃韜說，在土地財政仍然是地方政府重要收入來源的大背景下，加上完全沒有標準界定，要讓地方政府“主動減少供應土地”可能性不大。當然，如果地方政府土地供過於求，沒錢可轉，比如一些三四線城市，無論怎麼推地都遇冷，政府也不會強行賣地，而會繼續等待市場時機。
一名多年研究房地產領域的觀察人士認為，新政唯一的“幹貨”也許是戶型調整，即2006年規定的“新建住房
90平方米以下套型，必須達到開發建設總面積的70%”的“90/70”政策或將有所放松，其它的都顯得宏觀而籠統，想象空間不小，可行性有待觀察。但因其地方政府的自由裁量空間頗大，全國房地產市場差異巨大，這次調控政策將主導權交給地方政府因地制宜，即便缺乏“幹貨”，也未嘗不是好事。這也是在踐行此前官方倡導的市場化思路。
各方反應
銀行：不同城市或擬不同信貸計劃
去年各大銀行普遍收縮房地產業相關貸款
“對於商業銀行而言，在這樣一個政策下，可能做三件事。”易居房地產研究院嚴躍進接受南都記者采訪表示，第一是給城市擬定一份黑名單，對於一些庫存壓力大的城市，可能在信貸方面會加強考核和審查，防范更多的信貸資金投入此類地區。第二是督促一些重點客戶在投資上註重區域分佈，尤其對一些頻繁進入相關高危地帶的房企而言，更會面臨商業銀行比較頻繁的日常檢查。第三是提高部分高危地帶房企項目的風險溢價水平，即抬高信貸利率，從而彌補潛在的信貸風險。
去年，各大銀行普遍收縮房地產業相關貸款。交通銀行昨日剛剛發佈的年報顯示，2014年，交行加強對地方政府融資平臺、房地產行業、產能過剩行業等重點領域風險管控。中信銀行、浦發銀行等銀行也都在年報中表示強化房地產行業的風險管控。
南都記者從一傢股份行廣州分行信貸部門瞭解到，隨著去年一些小型房地產商資金鏈斷裂的事件接二連三出現，該行今年房地產開發貸較之去年更加收緊，對中型開發商的貸款也變得慎之又慎，原則上隻有區域性龍頭地產公司才能獲得貸款。
房地產開發貸已成為各傢銀行風險防范的重點領域。銀行在對房地產業的金融扶持結構上也正在發生著變化。雖然現在房地產開發貸依舊是銀行對地產企業融資的主體，不過，銀行開始著力於發展地產並購貸款、產業投資基金等新模式。
房產商：綜合起來看是利好
避開高庫存城市，房企拿地會偏向往一線走
廣深地區不少業內人士認為，如果這個政策能體現在廣深供地指標的增加上，將是實質性的利好。
“我的理解，這是分層調控的具體體現，供應多的要減少，供應少的也要增多，不能把這個政策理解為調控或打壓。”廣州維森置業董事長張維倫表示，房企拿地的思路應會跟著政策走。
“此次《通知》沒有回避當前住房市場供求結構失衡、市場提振節奏較慢的風險，在結構調整、激勵約束機制導入方面有新的政策導向，符合‘穩定促進住房市場長期穩定健康發展’的思路。”易居房地產研究院稱，樓市新常態動力引擎已啟動。
中原地產首席分析師張大偉認為，從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風險。
采訪中，多數房企表示現在要避開一些高庫存壓力的城市。恒大、保利等房企在城市進入方面表現得非常謹慎。一些大型華南開發商內部人士表示，在土地擴展方面，現在要更積極穩妥地展開城市進入風險的研究。
張維倫接受南都記者采訪表示，值得註意的是，不要隻看到供應量多的要控制，還有一點是供應量少的要適當增加。所以綜合起來看是利好。
他認為房企拿地的思路，會偏向於往一線走。“畢竟我們是要跟著政策走的。”
比如廣深地區，張維倫認為，特大城市用地指標比較緊張，如果把廣州周邊相對供過於求的地區用地指標收縮，集中放量在廣深，最後的結果就是，廣深的城市發展有更多的建設用地，發展會更快。
樓市觀察
廣州住宅供應處於“緊平衡”狀態
廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，近10年來的房地產市場基本就是兩條線，一是土地價格和樓價上升，從2004到2014年，這條曲線趨勢總體向上、偶有轉折，二是土地資源稀缺的趨勢日漸明顯。現在很難想象在越秀、海珠這樣的老區還有巨幅宅地可以供應。
住宅從供不應求全面進入供過於求階段
他分析，這十年最大的趨勢，是住宅顯著從供不應求全面進入供過於求階段，除瞭一線城市尤其是一些城區等局部區域目前仍供不應求，從全面來說是供大於求、產能過剩，住宅、商業、寫字樓這些常規房地產產品需求高位回落，供應量卻不斷增大。
前述觀察人士認為，廣州目前住宅供應處於“緊平衡”狀態，即在現有的較嚴厲調控手段未撤出或調整的情況下基本供需平衡。但由於房貸首付、利率、限購、社保年限等疊加因素壓抑瞭需求，若這些因素全部放開，會出現供不應求，目前廣州十幾個月的一手樓住宅庫存量仍處於買賣方的合理博弈區間范圍內。
對於需要減少土地供應的情況，該人士認為像鄂爾多斯這樣需要數年才能消化完住宅庫存的城市才可能面臨這次政策提到的“減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應”境遇。
政府頻繁行政調控引起樓市大幅波動桃園市汽車貸款周轉
縱觀過去10年樓市歷經多輪調控，廣州樓市雲林縣現金汽車貸款的波動曲線也經歷瞭2004年的低價、2006年加速、2008年因遭遇金融危機而中斷、2009年低谷、
2010年恢復、2012年急速上揚到如今平穩乃至略微向下的階段，行政調控色彩也由歷年的“濃妝”到如今漸趨“淡抹”。
廣州的房地產開發投資從2004年的440億元一路上升到去年的1816億元，10年間漲瞭近四倍。一名多年研究房地產領域的觀察人士認為，這數據背後展現的是政府頻繁行政調控下引起樓市大幅波動。
不能把樓市調控政策當炒飯
該觀察人士說，不能把樓市調控政策當炒飯，隨便一來就左右翻，因為前期政策如果效果未顯現，突然疊加新政，很容易前功盡棄，頻繁調控必然導致巨幅波動，猶如
2013年年初的“新國五條”疊加廣州2012年年底出臺的“穗六條”，讓市場參與者無所適從，最終導致2014年廣州樓市整體向下，隻有慢火細調，將調控的時間跨度拉長，樓市的供需才可能盡量趨於平衡。該觀察人士分析，房地產供需變化速度並不相同，房地產供應的變化慢，從拿地到交樓至少三至五年，而需求變化則快，會隨著政策變化而變化。
2014年至今樓市政策
限購放松
40多個城市取消限購;繼續限購城市：北京、上海、廣州、深圳、三亞
松綁信貸
2次降息，1次降準，五年以上貸款利率5.90%，創11年內最低
貸款最低7折基準利率
公積金政策
公積金貸款利率下調;公積金貸款首付調整為2成
安徽、湖南、陜西：調低公積金貸款利率
湖北：開通公積金異地貸款
廣州：公積金貼息商貸或下季度推出，最高貼息15萬
上海：擬提高公積金貸款額度，最高140萬
支持改善型住房需求
930新政：貸清不認房
總理首提支持改善型住房需求
取消“90/70”戶型政策
統籌：黃勇
采寫：南都記者張艷芬 葛倩 陳琳琳 楊森 實習生 陳幗慧
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-28/18225987529087177248196.shtml
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