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杭州樓市限降令打破百姓住房夢:容不得房價下跌
商品住房具有公共屬性，其價格變動具有外部性，政府引導或幹預在國際上也是慣例。地方政府商品住房價格"限降令"也有法律依據。問題在於，由於樓市在地方財政體系框架下的獨特作用和依賴模式，地方政府承擔樓市風險的能力太小。
□李宇嘉
近年來，地方政府針對調控房價而出臺的各種限制性措施，如限購、限貸、限價、限簽(限制高價盤網簽)、限證(限制高價盤預售)等等，不僅沒有控制住房價上漲，反而因行政幹預造成樓市種種亂像，引來瞭社會各界如潮的批評聲。近期，一項反向的樓市限制性措施又激起瞭輿論極大反響，這就是在杭州、東莞等城市推出的樓市"限降令"。這一新的行政限制性措施甫一出現，批評聲就一浪高過一浪：對多年來一直期待房價下跌而屢屢落空的平頭百姓來說，好不容易看到房價開始松動，可"限降"人為阻斷剛剛開始下跌的房價，其住房夢想不啻為又一場"竹籃打水"。在專傢和業內人士眼中，樓市再也經不起折騰瞭，"限降令"是行政幹預的復潮，不利於通過深度調整來暴露並攻克樓市前行的體制性障礙。價格是資源配置的核心要素，政府赤裸裸地幹預價格，違背瞭讓市場在資源配置中起決定性作用的改革大方向。
事實上，根據《中華人民共和國價格法》，我國在逐步完善主要由市場形成價格的價格形成機制基礎上，對於關系國計民生的少數商品，如公用事業、公益性服務和自然壟斷經營的商品等，根據其平均成本、市場供求、國民經濟與社會發展要求、社會承受能力等，實施政府指導價，甚至是政府直接定價是合理的。商品住房具有公共屬性，其價格變動具有外部性，政府引導或幹預在國際上也是慣例。
筆者翻閱瞭相關資料，商品住房價格"限降令"的法律依據，來源於各地都在實施的商品住房"價格備案制度"：在首次開盤定價時，開發商必須提前到當地價格主管部門申請價格備案，價格主管部門根據成本核算、平均利潤、群眾購買力和市場供求，引導開發商定價，實施"一房一價"而非"隨行就市"的定價制度。據此，實施商品住房價格備案的制度，符合《價格法》關於政府引導類價格的商品范疇和基本精神。
過去10多年來，由於房價快速上漲，商品住房價格備案制度主要服務於控制房價上漲的調控目標。國傢對房價上漲的直接幹預始於2011年，為貫徹樓市調控精神，發改委當時發佈瞭《商品房銷售明碼標價規定》，各地為貫徹這一上位政策而相應出臺瞭地方性法規。目前，杭州和東莞發佈的"限降令"，其法律依據也就是這些地方性法規。
不容混淆的是，國傢對於關系國計民生的產品的價格引導，其目的一方面是為防范這類商品價格過快上漲，降低消費者福利水平，另一方面也為防范價格過快下跌，影響供應商供應的積極性，人為減少供應規模。眾所周知，對於商品住房，不管從保護消費者福利，還是從供求關系匹配來看，當前價格引導的重點恰恰應放在讓價格適度下跌上。這不僅是提高居民住房支付能力的需房貸信貸信用貸款房貸利率年息借貸增貸轉貸要，也是樓市擠泡沫、消化供應過剩的需要，更是暴露體制性沉疴，掃清行業發展障礙，避免"硬著陸"的需要。
問題在於，對地方政府而言，房價豈止不能過快下跌，適度下跌也不能容忍，這主要源於樓市在地方財政體系框架下的獨特作用和依賴模式。在地方，稅收是吃飯財政，能保證地方政府正常運轉就不錯瞭，而土地出讓對地方而言不僅可自由支配，而且還是實現政府經濟發展藍圖的唯一資金來源。任何一個政府意圖發展的項目(商業或公益)或規劃，政府投入的資本金或來源於土地出讓金，或以土地抵押來獲得貸款，或幹脆以土地替代資本金，或以未來土地出讓收入為保障來舉債。
隨著城市中心區優質土地出讓殆盡，而拆遷補償成本快速上升，近年來土地出讓純收益越來越少，年均純收益已不足土地出讓金的三分之一。地方政府以土地入股或抵押、以未來土地出讓作為償債保障越來越普遍。而且，由於財政收入有限，本應由政府直接承擔的拆遷補償、土地整備(七通一平)、基礎配套建設，甚至是保障房建設也由開發商來承擔瞭。為瞭鼓勵開發商為政府分憂解難，地方政府以土地讓與來補償開發商的額外投入，這就需要地方政府對未來房價上漲做隱性擔保。由此造成幾個問題：一方面，項目開發周期越來越長，風險也越來越大；另一方面，房地產在建面積越來越大。截至4月底，全國房地產在建面積達到56.4億平方米，足夠未來4至5年的銷售；此外，房地產開發越來越冒進，開發企業高成本融資、在非常不成熟的城市外圍拿地。
因此，房價下跌的反應是一連串的、連鎖的。若房價下跌，地價便會隨著下跌，土地市場就會迅速冷卻下來，地方政府的土地經營模式就"玩不轉"；因為隱性擔保，房價和地價下跌，房企在建工程價值縮水，財務成本壓力就會增加，地方政府就得彌補開發商在建工程的損失；此外，房價和地價下跌，不僅土地出讓金減少、占財政收入兩成的房地產相關稅收都會減少，吃飯財政也難以保障。
目前，盡管樓市成交量跌落瞭谷底，市場也比較悲觀，但房價下跌趨勢並未形成，各地也都在積極地采取措施緩解局面，樓市整體運行的態勢可以總結為"膠著"。最近幾個月，開發商一直在采取各種優惠措施來增加銷售規模，但效果不彰。由此可以預見，未來將會有更多開發商采取實質性降價行動來確保回款、保衛資金鏈。但值得註意的是，我國房價一旦下跌，便是一個下跌周期的形成，這不僅會反過來惡化本已悲觀的市場預期，還會使得上述連鎖反應迅速形成和蔓延，極大地沖擊地方政府的土地經營模式，這就是為何地方政府可以容忍開發商采取各種隱蔽的降價手段，卻不能容忍實質性的降價的根本原因。房價超過15%的下跌幅度，其影響和連鎖反應已大大超出瞭地方政府的承受力！
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-04/10094188975.shtml
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